Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có tương đối nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm,
trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng
cách, sẽ hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng vậy,
vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra khủng hoảng rủi ro về dịch bệnh lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay
người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với khá nhiều nhà đầu tư
Con số rõ nét mạch lạc, liệt kê năng lực vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng vốn của BĐS nghĩa là dòng vốn thu được từ dịch vụ thuê
mướn chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ thuê mướn nhà, dịch vụ cho thuê văn phòng,
cho mướn căn hộ, cho thuê shop house, cho mướn nhà xưởng, cho thuê kho bãi,...
Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng
tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này
có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ
trừ phí môi giới cho mướn nếu có) bằng cách đi khảo sát điều tra thị trường xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ
năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó cực tốt là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời khắc dự kiến, tuy vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến các tháng, không chậm ngày nào. giờ đây toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu không có tiền từ dịch vụ thuê mướn, sẽ
phải lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để
trang trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán
tháo BĐS. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá bèo do suy nghĩ chạy
hàng.
Cho nên vì thế, trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay
phải xét xem BĐS này có khả năng cho mướn hay không, số tiền thu được có đủ để
trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tác động
đến quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những cơ chế hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm xúc, đặt
cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi ấy, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có tác dụng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ dịch vụ thuê mướn thấp trong khi xác suất vốn vay lại quá cao
nên không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không
nên sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác thuê mướn được thì
theo ý kiến cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng
rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi việc đầu tư trung
dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không sinh dòng tài chính để trang trải
được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều
mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số 1).
6. Nếu sử dụng
vốn vay để đầu tư, thì năng lực chuyên môn thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng
vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này
có cao hay không?
Đó là năng lực chuyên môn chuyển đổi từ BĐS sang tiền
mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế
hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay
GĐ có việc,... hoặc BĐS không có dòng vốn trang trải được vốn vay, bạn có thể
ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông
thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có tác dụng giữ giá giảm hơn
(đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo
hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả
sẽ chia sẻ ở một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi
suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành
sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ hoàn hảo
nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với
đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là
việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó
doanh thu thu về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu,
theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ
đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí quyết để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét